早在2012年就開始有了物流園區(qū)閑置超過60%的說法，這或許只是某位業(yè)界人士的隨口一說，但我們的確可以看到，大批規(guī)劃中的物流園區(qū)里除了圍墻就是雜草叢生。

　　因?yàn)閺膩頉]有明確過物流園區(qū)的面積到底是按規(guī)劃面積、設(shè)計(jì)面積還是按建設(shè)面積作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也就沒有了物流園區(qū)“閑置率”這一表述。但由于筆者一直從事物流園區(qū)規(guī)劃方面的工作，也調(diào)研了許多地區(qū)和行業(yè)的物流園區(qū)，因此對(duì)其中的一些情況還算比較了解。如果僅以規(guī)劃或者控制土地的面積計(jì)算，保守來說，閑置率應(yīng)該超過80%，而從建成面積來看，所謂的閑置率應(yīng)該低于60%。多數(shù)控制性土地都缺乏真正的投入建設(shè)，往往幾萬畝的規(guī)劃面積，真正投入建設(shè)的可能只有幾千畝左右，所以去實(shí)地參觀，看到的自然是雜草叢生的荒地。

　　2013年，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同12部門出臺(tái)了《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020）》，將北京等29個(gè)城市確立為一級(jí)物流園區(qū)布局城市，將石家莊等70個(gè)城市確立為二級(jí)物流園區(qū)布局城市。應(yīng)該說，這是因?yàn)榭吹搅艘恍┑胤矫撾x實(shí)際需求、片面追求占地面積和規(guī)模的盲目性，也看到了物流園區(qū)“落地難”、“用地貴”和基礎(chǔ)設(shè)施投資不足的問題。

　　物流節(jié)點(diǎn)城市和物流園區(qū)的分級(jí)規(guī)劃在戰(zhàn)略層面有了統(tǒng)一部署，這為減少物流園區(qū)閑置奠定了宏觀政策基礎(chǔ)，但如何真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的有效運(yùn)營(yíng)，還需要從地方政府的具體措施和企業(yè)的微觀運(yùn)營(yíng)來深層次思考。

　　許多專家把這一輪物流園區(qū)建設(shè)稱之為“圈地運(yùn)動(dòng)”，因?yàn)橐环矫嬖S多地方是以物流園區(qū)為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)；另一方面則更加干脆，只是買下土地，坐等土地升值后再賣出去，根本就沒有規(guī)劃日后的運(yùn)營(yíng)。究其核心原因，正是因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機(jī)比例更高了。

　　還有個(gè)并不準(zhǔn)確的數(shù)字，在以倉儲(chǔ)物流園區(qū)為服務(wù)的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區(qū)沒有發(fā)揮預(yù)期效能的原因有很多，其中包括國(guó)家與省市缺乏頂層設(shè)計(jì)和全局統(tǒng)籌，各地區(qū)服務(wù)輻射區(qū)域重疊、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；園區(qū)規(guī)劃缺乏與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠(yuǎn)，園區(qū)占地面積明顯過大；管理者運(yùn)營(yíng)能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者缺乏持續(xù)投資意愿等。

　　我國(guó)自2006年開始實(shí)施18億畝耕地紅線，2007年開始實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，同時(shí)國(guó)土資源部一直在收緊工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)的土地審批和土地供應(yīng)；加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)火爆，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲數(shù)十倍，而當(dāng)前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區(qū)用地，這就是為什么地方政府、各類企業(yè)和流動(dòng)資本共同盯上了物流園區(qū)這塊肥肉的原因。